Baux et fonds de commerce
FAQ : Quel est le montant du droit d’éviction ? Comment est-il calculé ? Quelle sont les ordres de grandeur auquel il faut s’attendre ?
Le Bailleur qui souhaite mettre fin au bail du Preneur, doit lui verser une indemnité d’éviction, sauf faute du Preneur, qui est fixée par expert selon le CA / les frais pour la prise à bail d’un nouveau local/ frais de licenciement du personnel/ travaux / déménagement….avec des coefficients que les experts appliquent.
- Dans le cas de magasins « rentables », il s’agirait alors d’un « coefficient sur la rentabilité » (rentabilité nette). Vous savez de quel ordre il est selon les régions et en IDF ?
- Et dans le cas de magasins « non-rentables » mais dont l’éviction entraine cependant des pertes pour l’ancien locataire, il s’agirait alors de %age sur le CA : mais s’agit-il du CA HT ou TTC ? Et quel pourcentage ? Vous avez des moyens d’évaluer les réalités ?
FAQ : Que faire lorsque le propriétaire signifie au caviste locataire en bail 3-6-9 ans son congé ?
1er point : Les congés, avec ou sans offre de renouvellement, doivent être donné par acte extrajudiciaire ; il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire peut saisir le juge des loyers pour contester le congé ou demander le versement dans un délai de 2 ans sous peine de forclusion.
La loi MACRON no 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a modifié l’ article L. 145-9 du Code de commerce pour réintroduire le principe selon lequel le congé donné par le Bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire.
Par contre, la loi précitée du 6 août 2015 a également modifié l’ article L. 145-4 du Code de commerce pour permettre au preneur de notifier son congé à l’expiration d’une période triennale, au choix, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
En l’absence de cette officialisation (huissier), le seul fait que le Bailleur ait adressé son congé par lettre recommandé entache de nullité la demande de renouvellement. Un congé notifié par le Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception est jugé irrégulier. Il est frappé de nullité relative. Par conséquent, seul le locataire peut le contester. A ce stade, le problème de droit porterait sur la validité ou non du congé, et non sur le loyer en renouvellement ou l’indemnité d’éviction.
1er cas de figure : si cette demande est assortie d’une proposition alternative d’augmentation du loyer.
• Le bailleur a la possibilité de donner un congé avec offre de renouvellement s’il souhaite modifier le montant du loyer. Il doit donner ce congé 6 mois avant la fin du bail en fixant le montant du loyer du bail renouvelé. Le locataire peut alors accepter le renouvellement avec le nouveau loyer en gardant le silence ou par acte d’huissier. Mais il peut également accepter le renouvellement en refusant le nouveau loyer en passant par la commission départementale de conciliation puis par le tribunal de grande instance en cas de non conciliation.
2ème cas de figure : si ce n’est pas le cas :
• De toute façon, une résiliation pour la fin du bail implique pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction au locataire, indemnité d’éviction qui correspond le plus souvent à la valeur vénale du fonds. Le locataire doit alors libérer les locaux dans un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction. Mais si l’indemnité n’a pas encore été versée il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
NB : « un bon arrangement vaut mieux qu’un bon procès » car les délais avant jugement donnent lieu à poursuite du loyer calculé non plus sur le contrat initial mais sur la valeur locative moyenne du quartier qui peut entrainer des coûts rétroactifs pour le locataire parfois très supérieur aux pertes subies du fait de l’éviction … Attention à ne pas perdre d’un côté ce que l’on cherche à gagner de l’autre !